Les incidents de la procédure de saisie immobilière
L’ordonnance du 21 avril 2006, comme son décret d’application, ne font pas spécifiquement référence aux incidents de saisie. La réglementation générale relative aux contestations ou demandes incidentes est insérée dans les articles 6 et 8 du décret du 27 juillet 2006. Le décret traite ensuite, dans les articles 9 à 12, de quelques incidents particuliers. Pourtant, en dépit d’une évidente simplification procédurale, les incidents de la saisie immobilière continueront d’être soulevés par les personnes intéressées en raison de l’importance de cette saisie sur le patrimoine des individus.
Les dispositions communes à tous les incidents
A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, les contestations et demandes incidentes sont formées avant l’audience d’orientation à moins qu’elles ne portent sur des actes postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, elles doivent être formées dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.
Les contestations et demandes incidentes sont, sauf disposition contraire, formées par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.
Elles sont tranchées par le juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation. Si elles ne peuvent être examinées lors de cette audience, elles sont examinées au cours d’une autre audience à laquelle le greffe convoque les parties. L’examen des contestations ou demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure.
Les jugements statuant sur des contestations ou demandes incidentes sont, en principe, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans les quinze jours à compter de la notification faite par le greffe. L’audience d’appel est fixée à bref délai. Ces jugements ne sont pas susceptibles d’opposition.
Le concours de saisies immobilières
Ce concours de saisies est assez fréquent puisque, dès qu’une saisie est lancée, les autres créanciers peuvent manifester une inquiétude pour leur créance même si la procédure de saisie immobilière associe les créanciers inscrits, ce qui élimine tout concours.
Différentes hypothèses de concours se présentent selon que la saisie porte sur le même immeuble ou sur des immeubles différents. En principe, afin d’éviter des frais supplémentaires et de simplifier la procédure, il est procédé à une jonction de procédure à la demande de l’une des parties. Le tribunal peut la prononcer d’office.
Les deux saisies successives peuvent porter sur le même immeuble. Ce cas se rencontre si le second créancier ignore la première saisie, ou si, en connaissance de cause, il souhaite être partie à la procédure afin de se faire subroger dans les poursuites, par exemple, ou afin d’éviter une radiation volontaire.
Le conservateur des hypothèques mentionne le second commandement en marge du premier. Le premier créancier poursuivant conserve la conduite de la procédure.
La deuxième saisie peut porter sur un objet plus large que la première, elle englobe d’autres immeubles situés dans le ressort de la même conservation des hypothèques. Le second commandement est publié pour les biens non compris dans la première saisie. Le second saisissant doit dénoncer le commandement au premier, les deux procédures sont jointes et diligentées par le premier saisissant qui doit suspendre la procédure de la première saisie pour conduire la deuxième au même état. Elles seront portées devant le juge de l’exécution de la première saisie. Le second créancier peut demander la subrogation si le premier créancier ne poursuit pas la nouvelle saisie.
Les deux saisies successives peuvent porter sur des objets totalement différents. Une jonction de saisie est opérée à la requête de la partie la plus diligente et elles sont continuées par le premier saisissant lorsqu’elles sont poursuivies devant le même tribunal.
La subrogation dans les poursuites
Elle est la conséquence de la jonction des procédures et plus largement du fait que la direction des opérations de saisie appartient exclusivement au créancier poursuivant. Un autre créancier peut se faire substituer au créancier poursuivant dans la conduite des poursuites.
Les créanciers peuvent dès la publication du commandement, et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution, par voie de demande incidente, leur subrogation dans les droits du créancier poursuivant. Elle emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixées dans le cahier des conditions de vente. Le créancier poursuivant remet les pièces de la procédure au créancier subrogé.
La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle ne mette fin à la procédure.
La distraction de saisie
La demande en distraction de saisie est ouverte au tiers qui revendique un bien inclus dans la saisie immobilière. La distraction de saisie est un incident par lequel un tiers se prétend titulaire d’un droit de même nature que celui qui fait l’objet de la saisie. Il s’agit le plus souvent du droit de propriété.
Selon le décret de 2006 « la demande en distraction de tout ou partie des biens saisis peut être formée en tout état de cause ». Comme en matière de saisie de meubles corporels, le tiers peut demander la distraction des biens avant qu’ils ne soient vendus. En matière immobilière, la protection du tiers est mieux assurée puisque, après la vente, il pourra encore agir en revendication contre l’adjudicataire.
La demande est formée comme toute contestation ou demande incidente, par acte d’avocat. Si la demande porte sur la totalité des biens saisis, la distraction est totale et la saisie est suspendue. Si la distraction est partielle, la procédure est poursuivie sur le surplus des immeubles saisis.
Lorsque la demande est accueillie, la saisie est anéantie pour les immeubles concernés. En cas de distraction partielle, le créancier poursuivant peut modifier la mise à prix.
La nullité de la saisie
La nullité de la saisie est un incident assez fréquent en raison de la complexité de la procédure qui prévoit l’accomplissement de multiples formalités et le respect de délais.
En vertu du décret de 2006, les nullités de la procédure de saisie immobilière sont traitées de la même façon que les nullités de la procédure civile. Les cas de nullité se subdivisent classiquement en nullités pour vice de forme et nullités pour irrégularité de fond.
Les nullités pour vice de forme concernent les vices de procédure et sanctionnent des actes accomplis irrégulièrement. Ces nullités doivent être expressément prévues par la loi sauf en cas d’inobservation d’une règle substantielle ou d’ordre public. Le demandeur doit faire la preuve d’un grief, c'est-à-dire du préjudice que lui a causé le manquement. Les nullités de fonds sont celles par lesquelles le droit du poursuivant est contesté. Elles affectent la créance du saisissant, la capacité ou la qualité du créancier, l’insaisissabilité de l’immeuble saisi. La nullité est encourue sans que la preuve d’un grief ait à être rapportée et elle peut être soulevée à tout moment.
Toutes les personnes parties à la saisie et ayant intérêt peuvent agir en nullité à l’exception de l’auteur de la nullité qui ne peut pas se prévaloir de ses propres irrégularités, et de l’adjudicataire, lequel n’est pas partie à la saisie.
Les effets de la nullité sont les mêmes qu’en droit commun des nullités. L’acte de procédure de saisie annulé est rétroactivement anéanti. Les actes subséquents disparaissent également et la procédure doit être reprise à partir de l’acte annulé qui doit être refait.
La caducité du commandement de payer.
Divers délais sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie. Il en est ainsi des délais de publication du commandement de payer au bureau des hypothèques, du délai d’assignation des créanciers inscrits à l’audience d’orientation, du délai de dépôt des conditions de vente, du délai de remise de l’état ordonné des créances au greffe, des délais d’organisation de la vente forcée et d’organisation des publicités préalables à la vente, des délais d’assignation du débiteur saisi à comparaître à une audience d’orientation.
Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité.
Le créancier poursuivant peut échapper au prononcé de la caducité du commandement en justifiant d’un motif légitime.
La mainlevée de la saisie par radiation ou péremption.
La radiation de la mesure d’exécution emporte mainlevée de la saisie. Elle se manifeste par une mention en marge du commandement publié à la conservation des hypothèques.
La mainlevée est volontaire lorsqu’elle est obtenue par l’accord entre les parties. Le créancier poursuivant abandonne les poursuites avec l’accord du saisi et des créanciers inscrits dès lors que la sommation qui leur a été faite est publiée, et avec l’accord des autres créanciers poursuivants dès lors que leur commandement est mentionné en marge du commandement initial. C’est le cas notamment si les créanciers ont été désintéressés.
La radiation peut être judicaire, par exemple à la suite d’une annulation de la saisie, du refus des créanciers de radier la saisie, etc.
La radiation peut être légale en cas de péremption.
La péremption est l’anéantissement de la saisie faute de diligences lorsque la procédure a été abandonnée. La publication du commandement doit dans les deux ans être suivie de l’adjudication et de sa publication ou, tout au moins, d’un jugement prorogeant le délai d’adjudication.
La constatation de la péremption doit être demandée au juge par toute partie intéressée à l’expiration du délai de deux ans et jusqu’à publication du titre de vente. Le créancier poursuivant doit ainsi surveiller le délai de validité des effets de son commandement de payer, et demander, s’il y a lieu une prorogation ou une suspension judicaire de ce délai.
Le délai de commandement peut être suspendu ou prorogé selon le cas par la mention en marge du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. Des événements tels que l’ouverture d’une procédure collective, la demande de
A défaut de publication de l’adjudication ou prorogation du délai, le commandement cesse de produire ses effets, et le débiteur saisi retrouve la libre disposition de son immeuble. Cependant, le commandement périmé, s’il ne permet plus de poursuivre une saisie immobilière, produit les effets généraux d’un acte conservatoire : mise en demeure, ouverture du cours des intérêts moratoires, interruption de la prescription.