Le statut des baux commerciaux
Le bénéfice du statut des baux commerciaux a été conçu à l’origine pour les artisans et les commerçants et a ensuite été étendu à d’autres professions et situations.
-Les professions traditionnellement concernées par le statut des baux commerciaux :
Les artisans et les commerçants sont les premiers bénéficiaires de ce statut, à condition qu’ils soient régulièrement inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.
-Les extensions légales du bénéfice du statut des baux commerciaux :
L’article L145-2 du Code de commerce prévoit des hypothèses d’extension légale du bénéfice du statut des baux commerciaux.
Ainsi, le statut des baux commerciaux s’applique également :
-« Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement » ;
-« Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie » ;
-« Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public » ;
-« Sous réserve des dispositions de l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus » ;
-« Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance » ;
-« Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article
-« Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».
Certains baux sont cependant exclus du statut des baux commerciaux. Il s’agit des conventions d’occupation précaires, des baux d’une durée inférieure ou égale à deux ans, des baux emphytéotiques et des locations saisonnières.
Les conventions d’occupation précaires :
Si la convention d’occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail, en conférant un droit d’occupation d’un local moyennant un certain prix, elle s’en distingue par sa fragilité. Pour qu’une telle convention puisse être valablement conclue, il faut des circonstances particulières qui expliquent qu’un véritable bail commercial n’ait pas pu être conclu. Ces circonstances doivent être indépendantes de la volonté des parties et doivent tenir de conjonctions politiques ou économiques.
Les baux d’une durée inférieure ou égale à deux ans :
L’article L145-5 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail de courte durée au plus égale à deux ans. On parle parfois de baux précaires. Les parties qui souhaitent conclure un bail dérogatoire doivent exprimer leur volonté d’une manière claire et non équivoque.
Le bail emphytéotique :
Il est prévu par le Code rural (art L451-1 et suivants). Il s’agit d’un bail conclu par acte notarié pour une longue durée entre 18 et 99 ans. Dans ce bail, le preneur a toute liberté dans la destination des lieux loués mais il n’a ni droit à renouvellement ni droit à indemnisation à la fin du contrat.
Les locations saisonnières :
La location saisonnière est à distinguer de l’exploitation saisonnière pour laquelle le locataire a la libre disposition des locaux pendant toute l’année, le bail n’étant alors pas saisonnier et étant soumis au statut des baux commerciaux.