Le renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique.
Si le bail commercial vient à son terme, il va simplement continuer par l’effet d’une tacite reconduction qui ne donne pas lieu à un nouveau bail. Le bail tacitement reconduit peut s’avérer dangereux pour les parties puisque chacune d’entre elles peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée à tout moment (un congé avec délai de préavis de 6 mois est néanmoins requis).
Les parties ont donc tout intérêt à prendre l’initiative d’un congé avec offre de renouvellement afin de régulariser la situation et d’obtenir un nouveau bail.
Le congé avec offre de renouvellement à l’initiative du bailleur :
Dans le cas où le bailleur donne congé avec offre de renouvellement, le silence du locataire vaut acceptation du renouvellement.
Le congé à l’initiative du bailleur peut :
-soit indiquer le nouveau montant du loyer : dans ce cas, le locataire peut l’accepter soit de manière expresse, soit de manière tacite (en payant l’augmentation par exemple ou tout simplement en ne répondant pas au congé du bailleur). Le plus souvent, le locataire répondra au bailleur qu’il accepte le principe du renouvellement mais qu’il refuse le montant du nouveau loyer. A défaut d’accord en cas de négociation sur le montant du loyer, les parties peuvent saisir
-soit le congé n’indique pas le nouveau montant du loyer : le bailleur peut décider d’envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du nouveau loyer ou le locataire peut demander une diminution du loyer.
À défaut d’accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même qu’en cas de fixation du montant du loyer dans le congé.
La demande de renouvellement par le preneur :
Lorsque le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail peut en faire la demande dans les 6 mois avant l’expiration du bail ou à tout moment au cours de la reconduction tacite (article L145-10 du Code de commerce).
Cette demande doit être signifiée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) et doit reproduire les termes de l’article L145-10 al 4 du Code de commerce.
Le bailleur a dès lors trois options dans les 3 mois qui suivent cette signification :
-le bailleur peut accepter le renouvellement,
-le bailleur peut refuser le renouvellement avec offre ou refus d’indemnité selon les cas. Ce refus doit être motivé et doit être signifié par acte d’huissier. Il doit en outre indiquer au locataire le procédure à suivre s’il souhaite soit contester le refus de renouvellement, soit demander une indemnité d’éviction (saisine du tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus).
-le bailleur peut garder le silence : ce silence vaut acceptation du renouvellement. Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, à tout moment, après l’expiration des trois mois qui suivent la signification.