Le loyer du bail commercial

La fixation initiale du loyer d’un bail commercial :

Cette fixation initiale du loyer est totalement libre. Logiquement, le bailleur tentera d’obtenir le loyer maximal compatible avec le respect de la loi de l’offre et de la demande.

Les modalités de paiement du loyer sont fixées par les parties. En l’absence de prévisions contractuelles, le loyer ainsi que les charges sont payables à terme échu. Le loyer est par ailleurs effectué au domicile du locataire débiteur.

Le paiement incombe au locataire même s’il peut être effectué par un tiers (créancier du locataire par exemple).

Enfin, le retard dans le paiement n’entraîne pas automatiquement le paiement d’intérêts, sauf stipulation contraire du contrat de bail.

La révision du loyer du bail commercial :

Le système de révision du montant du loyer d’un bail commercial prévu par le législateur s’avère extrêmement complexe. C’est pourquoi, les parties prévoient le plus souvent un système de révision conventionnelle du loyer afin d’échapper au régime de révision légale.

La révision légale du loyer :

Le régime de la révision légale du loyer du bail commercial est prévu par les articles L145-37 et suivants du Code de commerce.

Selon ces textes, la révision du loyer ne peut être demandée que lors de la fin de la première période triennale (c’est-à-dire dès le premier jour de la deuxième période de trois années), toute demande adressée avant l'expiration de ce délai étant irrecevable.

De prime abord, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux. Cette valeur est définie selon cinq caractéristiques aux termes de l’article L145-33 du Code de commerce. Il s’agit :

-des caractéristiques du local considéré,

-la destination des lieux,

-les obligations respectives des parties,

-les facteurs locaux de commercialité,

-les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Toutefois, le montant de la valeur locative ne doit pas dépasser la variation de l'indice INSEE intervenu depuis la dernière fixation du loyer, en tout cas s’il s’agit d’une variation à la hausse.

A noter que cette règle de plafonnement peut être écartée si le bailleur apporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui ont eux-mêmes entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

La demande en révision doit être formée soit par acte d'huissier soit par lettre recommandée AR et doit comporter l’indication du nouveau loyer, l’indice à prendre en compte étant celui du trimestre au cours duquel la demande est formée.

La révision conventionnelle du loyer :

La révision conventionnelle du loyer est le système de révision du loyer prévu par les parties dans leur contrat de bail.

Pour échapper à la révision légale du loyer, le bailleur et le preneur peuvent stipuler une clause d’indexation dans leur bail qui prévoit une augmentation automatique et régulière du loyer en fonction de la variation d’un indice qui doit être en relation avec l’objet du contrat ou l’activité des parties (il est conseillé de se référer à l’indice INSEE du coût de la construction). On parle de clause d’échelle mobile (article L145-39 du Code de commerce).

Le propriétaire et son locataire peuvent aussi prévoir des clauses recettes qui fixent le loyer à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Elles sont souvent combinées avec un loyer-plancher et un loyer supérieur.