La distribution du prix de vente de l'immeuble

Les procédures civiles d’exécution ont pour finalité le désintéressement du créancier. A l’issue de la procédure, le créancier reçoit le paiement. Une difficulté surgit lorsque plusieurs créanciers sont en concours alors que le prix de vente est insuffisant pour les désintéresser tous. Les procédures de distribution visent à régler cette question de la répartition des deniers.

Le Code de procédure civile avait mis en place deux procédures.

La procédure de distribution par ordres permettait de répartir entre les créanciers inscrits (privilégiés ou hypothécaires) le prix de vente d’un immeuble obtenu après une vente forcée d’après la cause de leur privilège ou le rang de leur hypothèque (suivant les causes légitimes de préférence). Relative à l’issue d’une saisie immobilière, cette procédure a été supprimée par l’ordonnance du 21 avril 2006 et par son décret d’application. En même temps que disparaissait le juge aux ordres, magistrat du tribunal de grande instance compétent pour résoudre les litiges afférents à cette procédure, la réforme mettait en place une nouvelle procédure modernisée, proche de celle de distribution des deniers créée par la loi du 9 juillet 1991 en matière mobilière.

La distribution du prix de vente de l’immeuble

La procédure de distribution du prix de vente est destinée à répartir entre les créanciers inscrits sur un immeuble le prix de vente.

La procédure de distribution du prix de vente s’applique également à la répartition entre les créanciers du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution, après purge des inscriptions. La procédure se déroule alors à l’initiative de la partie la plus diligente devant le TGI.

La réforme opérée par l’ordonnance du 21 avril 2006 vise à simplifier et accélérer cette procédure, phase ultime de la procédure de saisie immobilière. Il convient, en effet, d’éviter que la procédure déjà longue de saisie immobilière ne se poursuive par une nouvelle procédure source de frais, émaillée d’incidents repoussant encore la distribution du prix de vente de l’immeuble saisi. A cette fin, le créancier poursuivant prépare la distribution du prix de vente en faisant établir dans le cours de la procédure de saisie immobilière, un état hypothécaire et un état ordonné des créances selon leur rang.

Avant de passer à une phase judiciaire, les créanciers peuvent s’entendre afin de répartir entre eux le produit de la vente. La distribution consensuelle du prix de vente est un contrat conclu entre les créanciers inscrits dont l’objet est la répartition du prix de vente. Ce contrat non réglementé est soumis aux conditions de fond classiques de conclusion des contrats. Ce mécanisme permet d’éviter un allongement de la procédure après une saisie immobilière et d’éviter de nouveaux frais. Toutefois, il se heurte souvent à la mauvaise volonté des créanciers qui refusent de transiger c'est-à-dire d’abandonner une partie de leurs prétentions. C’est pourquoi il est recouru à la distribution judiciaire qui est précédée d’une distribution amiable.

La distribution est organisée entre le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de publication du commandement de payer, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus à la procédure. Aucune référence n’est ainsi faite aux créanciers chirographaires. Les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté.

La procédure de distribution doit être demandée : elle est poursuivie à la requête du créancier poursuivant, ou à défaut du créancier le plus diligent voire du débiteur.

Les dispositions du décret de 2006 sont applicables : conditions de dépôt d’une contestation ou demande incidente, demande en distraction de saisie, subrogation dans les poursuites, nullité des actes de procédure, caducité du commandement. Le ministère d’avocat est obligatoire.

Le souci de célérité a conduit à l’instauration d’une distribution amiable qui ne fait intervenir le juge qu’à l’issue du processus aux fins d’homologuer l’accord intervenu entre les créanciers.

La distribution amiable

Elle vise à une répartition des deniers entre les créanciers inscrits en fonction de leur rang, accepté par tous. L’accord des créanciers est requis, mais il doit être requis en justice. La distribution amiable constitue une sorte de phase préalable de conciliation avant une distribution décidée par le juge.

La procédure varie selon qu’il y a un seul ou plusieurs créanciers.

Le paiement du créancier unique

Le créancier unique doit former une demande de paiement direct dans le délai de deux mois suivant la publication du titre de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au séquestre ou au consignataire. Il motive sa demande.

Lorsque la demande fait suite à une saisie immobilière, il accompagne sa demande d’un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de saisie, d’une copie revêtue de la formule exécutoire du jugement d’adjudication à laquelle est annexée une copie du contrat de vente amiable. Il doit joindre à sa demande un certificat du greffe attestant qu’aucun créancier inscrit après la date de publication du commandement n’est intervenu dans la procédure.

Il obtient le paiement dans le mois de la demande. Le solde est remis au débiteur.

Le paiement de créanciers multiples

La partie poursuivante notifie une demande d’actualisation des créances aux créanciers concernés, dans le mois qui suit la publication du titre de vente.

Le décompte actualisé est produit dans les quinze jours par conclusions d’avocats. A défaut le créancier est déchu des intérêts postérieurs à sa déclaration antérieure de créance produite au cours de la procédure de saisie.

Les créanciers qui n’avaient pas déclaré leur créance au cours de la procédure de saisie immobilière, sont déchus de leur sûreté. Ils peuvent toutefois déclarer cette créance dans le cadre de la procédure de distribution du prix aux fins de se voir répartir le solde éventuel.

La partie poursuivante élabore ensuite un projet de distribution, qui sera notifié aux créanciers concernés et au débiteur dans le mois suivant l’expiration du délai laissé aux créanciers pour actualiser leur créance. La partie poursuivante peut convoquer les créanciers aux fins d’élaborer en commun le projet de distribution.

Si le projet de distribution n’est pas contesté, il est soumis au juge pour homologation. Le juge de l’exécution confère force exécutoire au projet par une ordonnance non susceptible d’appel. Il vérifie que tous les créanciers parties à la procédure et le débiteur ont été mis en mesure de faire valoir leurs contestation ou réclamation dans les délais prévus.

Si une contestation est formée le requérant convoque les créanciers parties à la procédure et le débiteur aux fins de parvenir à un accord. Si un procès-verbal d’accord est signé, le juge de l’exécution lui confère force exécutoire, par une ordonnance non susceptible d’appel, après en avoir vérifié la régularité.

Le séquestre ou le consignataire procède au paiement dans le mois de la notification du projet de distribution homologué ou du procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire.

Les créanciers qui n’arrivent pas en rang utile, c'est-à-dire qui ne peuvent pas être payés avec les fonds disponibles, perdent le bénéfice de leurs privilèges et leur inscription est rayée. Ils conservent le droit de poursuivre le débiteur sur ses autres biens comme tout créancier chirographaire.

En l’absence d’accord sur le projet de distribution, il est procédé à une distribution judicaire.

La distribution judicaire

La procédure devient véritablement judicaire puisque le juge sera conduit à trancher les litiges. La procédure est formaliste, encadrée dans des règles et délais rigoureux.

La partie poursuivante saisit le juge de l’exécution, par dépôt de conclusions d’avocats, en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées, et tous documents utiles. Lorsque la procédure ne fait pas suite à une saisie immobilière, la demande est formée par assignation.

Si plusieurs immeubles ont été vendus collectivement, le juge peut désigner un expert aux vues de procéder à la ventilation du prix. La ventilation est nécessaire si les sommes à distribuer proviennent d’une vente globale de plusieurs immeubles ou si les créanciers inscrits sont différents pour chaque immeuble, ce qui nécessite l’élaboration d’ordres distincts.

Le juge établit un état des répartitions et statue sur les frais de distribution. Il ordonne, le cas échéant, la radiation des inscriptions des hypothèques et privilèges sur l’immeuble prises du chef du débiteur.

Le séquestre ou le consignataire procède au paiement dans le mois de la notification de la décision revêtue de la formule exécutoire.

Dans tous les cas, que la distribution s’effectue amiablement ou judiciairement, le délai à l’expiration duquel la consignation du prix de vente par l’acquéreur produit à l’égard du débiteur tous les effets d’un paiement est de six mois. En effet, il ne faut pas oublier que la consignation des sommes par l’adjudicataire ne libère pas le débiteur, les intérêts continuent à courir. Lorsque la procédure de distribution se prolonge, les intérêts s’accumulent (article 2216 du code civil)