Destination et occupation des lieux loués
Le bail commercial est en principe conclu pour l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un établissement industriel ou artisanal.
- Destination des lieux loués :
Certains baux peuvent être conclus pour l’exercice d’une activité spécifique.
D’autres de façon plus exceptionnelle laissent toute liberté au preneur quant à l’exploitation des lieux loués : on parle de « baux tous commerces ».
Enfin certains baux offrent au preneur une faculté légale de déspécialisation, qui lui permet, même si le bail est conclu pour une activité bien spécifique, de modifier l’exercice de l’activité exercée dans les lieux. Le locataire peut ainsi soit adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou supplémentaires, soit même exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (articles L145-47 et s. Code de commerce).
- L’occupation des lieux loués :
L’occupation des lieux loués peut être soit le fait personnel du locataire soit le fait d’un tiers : c’est le cas dans l’hypothèse d’une location-gérance, d’un crédit-bail ou d’une sous-location.
L’occupation personnelle :
Il est très souvent prévu dans les baux une obligation pour le preneur d’exploiter personnellement un fonds dans les lieux loués. Cette occupation personnelle ne signifie pas que le preneur doit personnellement être présent dans le fonds en permanence.
La location-gérance :
La location-gérance ou "gérance libre" est un contrat ou une convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal, en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 al 1 du Code de commerce).
L’existence d’un tel contrat entraîne donc la distinction entre la propriété du fonds et son exploitation. Le gérant exploite en effet librement le fonds à ses risques et périls et verse un loyer déterminé appelé « redevance » (montant librement fixé par les parties, fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires ou au bénéfice) mais ne devient pas propriétaire du fonds de commerce.
On peut donner comme exemple le propriétaire d’un bail commercial dans lequel est exploitée une activité de restauration qui met en gérance ce restaurant.
La location-gérance peut être interdite dans le cadre de certaines activités (officine de pharmacie…) ou règlementées (nécessité d’une autorisation ou obligation de la rédaction d’un bail commercial dans certains cas par exemple).
La location-gérance est soumise à des conditions, notamment celle pour le loueur, personne physique ou morale, d’avoir exploité le fonds pendant deux ans ou celles pour le locataire-gérant d’avoir la capacité pour exercer le commerce et de s’immatriculer au RCS.
Concernant les obligations des parties, le loueur se doit de fournir au gérant la jouissance paisible du fonds comme tout bailleur et de délivrer et entretenir la chose louée. A noter qu’une fois le contrat de location-gérance publié (sous forme d’extrait ou d’avis dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivant la date de la signature du contrat), pendant un délai de 6 mois, le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, ce qui n’est pas le cas pendant le reste de la durée de la location-gérance où le loueur est seulement solidairement responsable avec le locataire gérant des impôts directs établis en raison de l’exploitation du fonds (article L144-7 du Code de commerce).
Quant au locataire-gérant, il doit respecter les clauses du bail des locaux et user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (c'est-à-dire n’exercer que la ou les activité(s) autorisée(s) dans le bail).
La location-gérance peut prendre fin :
-soit au terme prévu pour le contrat à durée déterminée,
-soit par la volonté de l'une des parties dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée,
-par la résiliation amiable ou judiciaire si le loueur ou le locataire gérant ne respecte pas ses obligations,
-par l'impossibilité pour le locataire-gérant d'exploiter le fonds (décès, incapacité...).
Le crédit-bail :
Le crédit-bail est une location avec à la fin de la période de location une option d'achat pour une somme tenant compte des versements effectués à titre de loyers. Il est issu de la pratique américaine du « leasing ».
Plusieurs formes de crédit-bail existent ; celle qui nous concerne est celle d’un crédit-bail sur un fonds de commerce (article 313-7 du Code de commerce).
La sous-location :
La sous-location est le contrat par lequel un locataire met à la disposition d'un tiers tout ou partie des locaux loués, moyennant le versement d'un loyer.
La sous-location est interdite par l’article L145-31 du Code de commerce, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail ou accord expresse du bailleur.
L’éventuelle demande de sous-location doit être faite par le locataire par acte extra-judiciaire (exploit d’huissier) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si le bailleur ne fait pas connaître s’il entend concourir à l’acte dans les 15 jours de la réception de cet avis ou si le bailleur a déjà donné son autorisation ou s’il refuse d’intervenir ou s’il refuse de répondre, il est passé outre.
Dans le cas d’une sous-location, les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce. La situation entre le propriétaire et le locataire principal quant à elle reste inchangée. Enfin, en principe, il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire.