Les conditions de la saisie immobilière
En vertu de l’article 2191 du Code civil : le créancier doit disposer d’un titre exécutoire portant sur une créance liquide et exigible afin de saisir un bien immobilier saisissable.
Les acteurs de la saisie immobilière
Le créancier saisissant peut saisir le bien immeuble du débiteur entre les mains de ce dernier, et dans certains cas, entre les mains d’un tiers.
Le créancier saisissant
La personne du créancier
Selon l’article 2191 du Code civil, tout créancier peut faire procéder à une saisie immobilière. Tous les créanciers bénéficient, en effet, d’un gage commun sur les biens du débiteur. Les créanciers inscrits sont ceux qui ont fait inscrire une hypothèque sur l’immeuble ou qui sont titulaires d’un privilège spécial, publié, sur l’immeuble. Seuls les créanciers hypothécaires bénéficient d’un droit de suite sur l’immeuble et du droit de préférence sur le paiement du prix. Les créanciers inscrits sont portés sur l’état hypothécaire qui peut être obtenu auprès de la conservation des hypothèques. En pratique les créanciers chirographaires n’ont pas intérêt à effectuer une saisie immobilière en présence de créanciers inscrits qui bénéficient d’un droit de préférence. Ils s’exposent à diligenter la saisie sans pouvoir bénéficier du remboursement de leur créance faute d’acitf suffisant. Lors de la distribution du prix de vente de l’immeuble, ils seront payés après les créanciers inscrits.
Ils ont ainsi intérêt, avant de faire diligenter une saisie immobilière, à s’enquérir auprès de la conservation des hypothèques de l’état des inscriptions sur l’immeuble à saisir.
Et même si la valeur du bien paraît nettement supérieure à l’ensemble des créances, le montant du prix d’adjudication demeure incertain, ce qui laisse dans le doute le créancier chirographaire quant à la pertinence d’intenter une procédure qui bénéficiera à d’autres créanciers.
Tout créancier peut saisir l’immeuble de son choix dans le patrimoine du débiteur. Il est tenu par le principe de proportionnalité entre la valeur de l’objet saisi et le montant de sa créance. Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi.
En outre le créancier hypothécaire doit poursuivre en premier lieu la réalisation de l’immeuble sur lequel porte son hypothèque.
Le créancier saisissant peut être déclaré adjudicataire ; c’est pourquoi la saisie immobilière requiert la capacité de disposer.
la créance
Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
L’article 2191 du Code civil précise les conditions générales requises de toute saisie et les conditions dans lesquelles l’exécution forcée d’une décision de justice peut être poursuivie. La poursuite peut avoir lieu en vertu d’un jugement provisoire ou définitif exécutoire par provision mais l’adjudication ne peut se faire qu’après un jugement définitif en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. Le Code établit ainsi une distinction entre la phase de poursuite proprement dite et celle de la vente. Le créancier peut commencer la procédure de saisie en s’appuyant sur un titre exécutoire, mais il ne peut poursuivre la vente sans disposer d’un titre exécutoire. Ainsi, l’ordonnance de référé, qui permet de pratiquer une procédure d’exécution mobilière, ne permet pas de mener à son terme une saisie immobilière.
Le saisi
La saisie pratiquée entre les mains du débiteur saisi
Le débiteur doit être titulaire d’un droit réel, en principe le droit de propriété, sur l’immeuble saisi. En cas de contestation sur ce droit il appartient au créancier de le prouver.
La saisie pratiquée entre les mains d’un tiers détenteur
Le tiers détenteur peut être un tiers ayant acquis le bien. Seul le créancier disposant d’un droit de suite sur l’immeuble peut agir contre le tiers acquéreur.
Depuis la réforme de la saisie immobilière, la caution réelle ne doit plus être assimilée à un tiers détenteur. La caution réelle est la personne qui a consenti à une hypothèque sur son immeuble pour garantir la dette du débiteur. A défaut de paiement le créancier peut saisir cet immeuble. Le créancier poursuivant doit respecter les formalités de la saisie immobilière effectuée entre les mains du débiteur.
En principe l’acquéreur d’un immeuble purge les inscriptions lors de l’acquisition. A défaut l’immeuble reste grevé par les hypothèques nées du chef du vendeur et les créanciers pourront exercer leur droit de suite. Le tiers qui a omis de procéder à la purge des inscriptions dispose de quatre possibilités afin d’éviter la vente de l’immeuble. Le tiers n’est pas tenu personnellement, ce qui lui ouvre certaines voies de droit afin d’échapper à l’expropriation.
Il est évident que du fait de la transmission du bien au tiers détenteur, le créancier ne peut pas avoir plus de droits contre le tiers qu’il n’en avait contre le débiteur saisi. Le tiers détenteur jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire. Le tiers détenteur peut opposer au créancier saisissant les exceptions tirées de la nullité de la dette ou de sa non-exigibilité, se prévaloir de la nullité de l’hypothèque, invoquer l’irrégularité de la procédure de saisie.
Au-delà de cette faculté, le tiers peut « discuter », payer, purger, délaisser. Dans les trois premiers cas il tente de conserver l’immeuble, et dans le dernier il l’abandonne.
La première voie de droit offerte au tiers est le bénéfice de discussion. Le tiers détenteur a le droit de demander au créancier de discuter préalablement à la saisie tous les immeubles hypothéqués en garantie de la même dette et demeurés entre les mains du débiteur. Il peut demander que les biens qu’il désigne soient saisis en priorité. Les immeubles ne doivent pas être notoirement insuffisants pour désintéresser le créancier. Le tiers ne peut opposer le bénéfice de discussion à un créancier titulaire d’un privilège ou d’une sûreté spéciale. Il peut ainsi l’opposer à un créancier chirographaire ou à un créancier titulaire d’une hypothèque générale. Ce cas est peu fréquent et suppose que le tiers ait pris connaissance de la composition du patrimoine de l’obligé à la dette.
Le bénéfice de discussion arrête les poursuites, mais le créancier pourra les reprendre sans nouveau commandement ni sommation s’il n’est pas complètement désintéressé par la vente des immeubles désignés.
La deuxième voie consiste à désintéresser, à payer le créancier. Le tiers sera tenu comme le débiteur et il est subrogé dans les droits du créancier. Le recours à cette solution est intéressant si le tiers n’a pas encore versé le prix au débiteur vendeur et si le prix d’acquisition est supérieur au montant des sommes dues par le débiteur au créancier. Le tiers peut aussi souhaiter conserver l’immeuble et ajouter une somme au prix de vente afin de désintéresser les créanciers.
La troisième voie consiste à purger les inscriptions dès l’acquisition de l’immeuble sans attendre des poursuites (mais il a un mois pour le faire après la première sommation de payer ou de délaisser l’immeuble qui lui a été signifiée par le créancier saisissant)
Le tiers propose alors de payer sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence du prix. Si les créanciers acceptent, leurs droits sont reportés sur le prix selon leur rang. S’ils refusent, le bien est vendu aux enchères publiques. Dans les deux cas, l’immeuble sera libéré des charges hypothécaires qui se reportent sur le prix offert par le tiers détenteur ou sur le prix obtenu lors de la vente aux enchères. Le tiers peut ainsi conserver l’immeuble ou être exproprié.
La quatrième voie est le délaissement. Le tiers détenteur peut délaisser l’immeuble saisi en effectuant une déclaration au greffe du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble par laquelle il déclare abandonner la détention matérielle du bien. Par cet acte, le tiers n’abandonne pas la propriété du bien. Le créancier doit poursuivre la saisie contre un curateur désigné par le TGI. Une vente forcée aura lieu afin de désintéresser le créancier. Jusqu’à l’adjudication, le tiers reste propriétaire du bien et en supporte les risques.
Si le tiers détenteur ne veut ou ne peut opter pour l’une de ces solutions, il subira la saisie et se laissera exproprier.
Le créancier saisit un immeuble appartenant au débiteur ou garantissant le paiement de la dette.
Par principe, tous les immeubles sont saisissables. Toutefois, la loi établit quelques aménagements destinés à protéger la propriété immobilière contre les saisies inopportunes pour des dettes d’un faible montant.
La saisissabilité des immeubles
L’article 2193 du Code civil dispose « sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ». Cet article indique clairement que la saisie peut affecter tous les droits réels et pas seulement les droits de la propriété et d’usufruit et qu’elle porte non sur l’immeuble mais sur les droits réels immobiliers.
L’objet de la saisie est le droit réel et l’assiette de la saisie est l’immeuble.
Cette distinction ne présente pas d’intérêt lorsque le droit réel saisi est le droit de propriété puisque le droit et le bien se confondent dans ce cas. Toutefois, le droit et l’immeuble ne se confondent plus lorsque le droit réel n’est plus le droit de propriété. La valeur de l’immeuble est nettement distincte et souvent supérieure à la valeur du droit saisi.
La saisie peut porter sur les droits de propriété et d’usufruit ainsi que sur d’autres droits réels immobiliers à l’exclusion du droit d’usage et du droit d’habitation : bail emphytéotique, nue-propriété, droit de superficie, bail à construction.
La saisie porte sur les immeubles tels qu’ils sont définis par les articles 517 et suivants du code civil. Les immeubles par nature sont saisissables à l’exception des immeubles des syndicats.
Les immeubles par destination ne peuvent être saisis qu’avec le fonds auquel ils sont rattachés. Ils sont inclus de plein droit dans la saisie immobilière. Cette solution présente l’intérêt de ne pas séparer l’ensemble formé par l’immeuble et par les éléments rattachés à son exploitation. Sa valeur est ainsi préservée. Cependant les droits du vendeur de l’immeuble par destination demeurent protégés puisque l’immeuble par destination peut être détaché de l’immeuble par nature pour le paiement de son prix. La saisie est alors mobilière.
L’article 2194 du Code civil prévoit que « la saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits sauf l’effet d’une saisie antérieure ». Par principe, l’accessoire suit le principal. Cependant les effets d’une saisie mobilière antérieure ne peuvent pas être négligés.
Enfin, l’ordonnance du 21 avril 2006 introduit dans le Code civil un article 2195 selon lequel « la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux ».
Le législateur n’a édicté aucune insaisissabilité générale concernant les immeubles, à la différence des meubles. La saisie doit être proportionnée et le choix de la mesure de saisie par le créancier est parfois orienté par le législateur. Enfin, la gravité de la saisie immobilière pour le débiteur justifie qu’il puisse invoquer quelques aménagements.
Le créancier doit saisir en premier lieu les biens mobiliers du mineur ou du majeur protégé. Le créancier hypothécaire ne peut saisir les autres immeubles du débiteur qu’après avoir saisi le bien hypothéqué et en cas d’insuffisance des biens hypothéqués.
Outre les événements affectant la personne du saisi, le débiteur, confronté à la saisie simultanée de plusieurs de ses immeubles, peut solliciter du juge le cantonnement des saisies. Il peut également demander une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains immeubles. L’hypothèque prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision.